（一）由于中越法律政策的巨大差异，投资考察厂房选址，租赁厂房选址需要注意的重大要点：
1、房东需取得土地使用权证
2、公司有厂房是否有租赁权。（政府相关部门查询核验）
3、注意实际建筑面积与登记备案面积是否相符，是否有违建
4、租赁期限一般是3年，部分园区为5年
5、部分园区禁止企业购买或建造的厂房转租(必须自用)如新加坡园区
6、尽量避免租赁沿海地区土地建厂，会有地基下沉风险
7、园区或房东一般不负责消防设计与审核，需要确认消防负责对接
8、是否消防验收合格（政府消防部门查询核验）
我们将根据中企项目实施情况，对厂房业主做详细查询核验，努力监管购买、土建、投资、投产、运营的各个环节进行咨询及环保、土地、进出口法务等政策分析，以避免中企盲目投资带来大额资金损失风险。
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（二） 越南工业区现状：
北宁省是北方工业区数量最多的省份。目前，整个北宁省已建立了31个产业集群和16个工业园区，其中已经有21个产业集群和10个工业园区投入生产。
海防是北部地区工业区总面积最大的地区，已建成并形成14个工业区和工业集群。其中比较著名的包括北宁省的桂武工业区、VSIP工业园;河内市的石室工业区、富义工业园;北江省的广州工业区;广宁省的DEEP C工业园;以及永福省的霸善工业区等等。
亚盟国际对越南北部省份的各个工业园区进行了调查，发现政府打造的重点园区厂房非常紧张，空房不多。许多园区还在建设之中，例如海阳、北江等省，但多数已经被提前预约订购。
工业园区的厂房限量供应导致土地租金快速上涨。相比2022年，2023年越南北部重点工业园区的土地租金已增长10%左右。
在工业市场需求旺盛的情况下，工业用地租金在北部市场每年将增加5-10%。同时，越南政府相关部门正在加速工业园区厂房的建设，努力满足国内外投资者的厂房租售需求。
另外，值得注意的是，园区内部的租金普遍比园区外部的租金高。
(三)越南行政区划概况：
越南设有5个直辖市和58个省，按地域划分为8个大区：
红河平原地区(包括11个省、直辖市)，面积1.49万平方公里;
东北地区(包括11个省)，面积6.4万平方公里;
西北地区(包括4个省)，面积3.75万平方公里;
中部北区(包括6个省)，面积5.16万平方公里;
中部南沿海地区(包括6个省、直辖市)，面积3.32万平方公里;
西原地区(包括5个省)，面积5.47万平方公里;
南部东区(包括8个省、直辖市)，面积3.48万公里;
湄公河(九龙江)平原地区(包括13个省、直辖市)，面积4.06万平方公里。
(四) 越南工业园区概况
越南地理条件优越，总面积为331,212平方公里，其中平原占比约为1/4(约82,800平方公里)，且大多数省份沿海或距离海岸线不远，因此非常便于建设工业区、加工区、高新区和经济开发区(以下统称为“工业园区”)，发展出口导向型经济。
截至2020年，越南全国共有381个工业园区，建立了11.4万公顷的总规划区域。这381个工业园区分布在越南全国各地，其中北部、中部和南部三个行政区最为集中。每个地区都有自己的特点和独特的激励方案。
其中比较出名的工业园区有：
越南新加坡工业区(VSIP，越文：Khu cng nghip VSIP)
胡志明市第9郡高新区(有三星工厂，越文：Khu cng ngh Cao Qun 9)
深圳—海防经济贸易合作区(越文：Khu cng nghip An Dng - Hi Phòng，其实按越文翻译为：海防安阳工业区)。
目前(截止2020年11月)，越南全国已投入使用的工业园区共有256个，其中89%的工业园区已有集中的废水处理厂。
截至2021年11月，越南工业园区总面积达到122,900公顷(1229平方公里)。
(五) 中越合作的主要工业园区
目前，中越两国参与合作的工业园区主要有以下几个：
龙江经贸合作区
龙江经贸合作区(龙江工业园)是由中国浙江前江投资管理有限责任公司在越南投资开发的综合性工业园，位于南方前江省。项目总体规划面积为600公顷，包括540公顷工业区和60公顷住宅服务区，总投资额1亿美元。园区投资许可于2007年6月获越南政府总理批准，2009年2月中国国家发改委正式批准项目投资。园区于2011年9月正式通过中国商务部考核成为国家级境外经贸合作区。
龙江工业园享受越南政府目前最优惠的税收政策，入园企业自有营业收入之年起享有15年的所得税优惠期，优惠税率为10%(目前越南的企业所得税为25%);自盈利之年起前4年免税，后续 9年税率减半。
深圳—海防经贸合作区(安阳工业园)
深圳—海防经贸合作区(安阳工业园)是深圳市政府在越南海防市投资开发的工业园区，占地面积约2平方公里。该项目最早由中航深圳公司牵头7家民营企业于2008年立项开发。2016年9月，深圳市政府出资1亿元人民币收购全部股权，承接合作区投资、建设和运营。
合作区规划开发土地面积为196公顷，分三期建设，预计项目总投资约2亿美元，已累计投资1.3亿美元。目前共引入14家企业入园，总投资额3.11 亿美元，完全达产后年产值预计7.22亿美元，包括机电设备、电子仪器及通信信息设备、汽车被动安全系统部件、制冷空调配件等轻工制造领域。入园企业中现有10家中资企业，投资总额2.61亿美元。目前，合作区有5家企业已正式投产，2018年度实现工业生产总值0.39亿美元，占海防市2018年工业产值0.46 %，带动海防市出口0.39亿美元。至2018年12月，已投产企业共为当地提供约1220个劳动就业岗位。园区全部建成后，预计将引入30至50家企业入驻，带动10亿美元投资，给当地带来3万个就业岗位。
铃中加工出口区
越南铃中加工出口区位于胡志明市郊区，是中越合资经营开发的工业区项目，1992 年由中国电气进出口有限公司与胡志明市西贡工业区开发公司(IPC)共同出资设立越南铃中有限责任公司进行开发。项目注册资本1700万美元，实际总投资额7000万美元， 占地326公顷。铃中公司已经开发了铃中一区、二区和三区3个位置相临近的工业园区， 截至2017年12月三个区累计吸引150家企业入驻，投资总额11亿美元，2017年进出口总额50亿美元，创造就业机会9.6万个。
海河天虹工业园区
越南海河天虹工业园区位于中越边境地区的越南广宁省海河县，由浙江民营企业天虹纺织集团经由香港公司投资。2013年8月开始启动立项。工业园区总体规划面积3300 公顷，预期总投资额10亿美元。一期开发660公顷，预计投资2.15亿美元。目前已经交付熟地约410公顷。园区设计以纺织服装及其配套产业为中心产业，采取滚动开发模式， 边建设边招商。目前已有6家纺织服装及相关企业入园(其中4家为天虹集团所属企业)， 投资额6.97亿美元。同时，园区一期正在进行道路、水、电、气、污水处理、标准厂房、生活服务等配套基础设施建设，已投入开发建设资金近5亿元人民币，创造就业岗位7800 个。园区建成后，预计将解决10万人就业。
仁会康洋工业园
越南仁会康洋工业园是由香港康洋国际有限公司在越南中部平定省仁会经济区投资成立的港资工业园，于2007年2月获得投资许可，并通过注册成立越南康洋有限责任公司启动仁会工业区B区(康洋工业园)项目的开发建设、招商运营和服务管理。
康洋工业园规划面积为451.86公顷，土地使用期限至2057年5月10日止。到目前为止， 包括“六通一平”基础设施工程和绿化工程在内，已基本建设完成的土地面积为340多公顷，总投入超过5000万美元，正在开发建设的土地面积约110公顷。
北江国际物流产业园
北江国际物流产业园位于越南北江省北江市，由海南启程资产管理股份公司(90%) 和越南皇富管理与投资有限公司(10%)合资建设，占地71.66公顷(第一期)，预计投资金额2.18亿美元。拟规划在越南北部建设一个现代化及多功能的国际物流中心，成为中国南向通道的货物供应链上创造一个重要链接点。目前项目已取得50年使用权。
中越经济贸易合作区(China-Vietnam Economic and Trade Cooperation Zone)：
该园区位于越南北部的岘港市，是中越两国政府共同打造的重要经贸合作园区。该园区吸引了大量中资企业的投资，涵盖了多个行业，如制造业、物流、电子和建材等。
河内南部工业园(Hanoi Southern Industrial Park)：
该园区位于越南首都河内市南部，是中越两国合作打造的工业园区之一。该园区主要吸引了中国企业的投资，涵盖了制造业、纺织、电子和机械制造等领域。
岘港工业园(Danang Hi-Tech Park)：
该园区位于越南中部的岘港市，是中越两国合作建设的高科技园区。该园区专注于吸引中资企业在信息技术、电子、机械制造和生物技术等领域的投资。
这些园区是中越两国合作的典型示例，旨在促进双方经济交流和投资合作。它们为中资企业提供了在越南投资和扩大业务的平台，同时也为越南经济的发展提供了动力。
中越合作工业园的具体情况：
中越经济贸易合作区(China-Vietnam Economic and Trade Cooperation Zone)：
位置：位于越南岘港市。
规模：占地面积约10平方公里。
重点产业：纺织业、纺织服装、服饰业、医药制造业、计算机、通信和其他电子设备制造业。
营业项目：涵盖了制造业、物流、电子、建材等行业。该园区吸引了众多中资企业的投资，如金融、制造、汽车零部件等领域。
中国·越南(深圳—海防)经济贸易合作区由深圳投资控股有限公司投资建设，成立于2008年10月22日。
深圳—海防经贸合作区是深圳市首个境外产业发展基地，位于越南北部港口城市海防市。该合作区由深圳最大的国有企业深圳投资控股有限公司投资，并由深越联合投资有限公司负责建设运营。投资总额达1.75亿美元，首期规划面积196公顷。
深越合作区的焦点产业是轻工制造，重点引进电子、机电行业的企业。该合作区的目标是打造代表“中国制造”的高品质园区，以助力中国制造业“走出去”发展，并培育越来越多“中国总部+海外工厂”的跨国企业。
深越合作区致力于建设一座适合科技型制造企业生产经营的绿色环保的产业园。除了常规规划，该园区还进行了生态系统、风貌控制专项规划和管道燃气专项规划。这使得园区的产业用房、道路管网、景观设施、生活配套设施都成为了当地产业园区建设的新标杆。
深越合作区是支持中国企业“走出去”发展的国家级平台。园方为入区企业提供高性价比的土地和厂房租赁，以及全方位的综合服务。入区企业可享受10年内企业所得税基础税率17%，自盈利之年起2年免税，后续4年基础税率减半的优惠。此外，获得越南高科技企业认证的企业，可享受15年内企业所得税基础税率10%，自盈利之年起4年免税，后续9年基础税率减半的优惠。
深越合作区是中国与越南在经济领域合作的一个显著例子，它不仅推动了两国的经济交流，也为中国企业提供了走向世界的平台。
河内南部工业园(Hanoi Southern Industrial Park)
规模：占地面积约5平方公里。
营业项目：涵盖了制造业、纺织、电子、机械制造等领域。该园区吸引了众多中国企业的投资，如汽车零部件、家电、纺织等行业。配套产业和制造加工业，特别是以下领域：电子元器件(PCB、芯片、电阻、电子线..)、汽车零部件、模具产品、精密工程、高科技产品、纺织及配件、鞋类及配饰。
南河内配套工业园(HANSSIP) - 由N&G集团旗下的N&G发展投资股份公司2018年投资建立。HANSSIP位于河内南部门户，位于河内Phu Xuyen卫星城，交通便利，是越南政府以发展配套产业、制造业和加工业为目标的开发区。
中国著名的电子和家电制造企业长虹集团在河内南部工业园投资建设了一座大型生产基地。该基地生产涵盖了电视机、冰箱、空调等多种家电产品，并出口到中国和其他国际市场;一些中国汽车零部件制造企业在河内南部工业园设立了生产基地。这些企业生产各种汽车零部件，包括发动机部件、底盘部件、电子元器件等，供应给国内外汽车制造商。此外还有纺织和服装企业、电子产品制造等企业加入，为双方带来了经济增长和互利共赢的机会。
岘港工业园(Danang Hi-Tech Park)
岘港工业园于2010年设立，位于越南岘港市，占地面积1585公顷，是河内市规模最大的工业园之一。
工业园提供多种不同面积的土地用于租赁，以适应各种工业和制造活动的需求，如：高新技术的研究、孵化、开发、转让和应用;培养高科技人才;孵化高新技术企业;促进科学研究和技术开发成果的应用和产业化;投资风险资本等。在加速岘港市、越南中部和西部高地的社会经济发展方面发挥着重要作用。
截止2023年2月，岘港高新技术园区和工业园区共引进项目515个，其中外商投资项目128个，注册资本近20亿美元。根据中心城市高科技园区和工业区管理局(dhipizza)的数据，总共包括387个越南项目，注册资本为30,485亿越南盾(13亿美元)。
税率优惠：优惠税率为10%，期限为15年(从企业有收入的第一年起连续计算适用优惠税率的时间)。3万亿越盾以下的项目将享受10%的优惠税率，为期30年。免税4年，今后9年减50%应纳税额(免税期限从企业有应纳税所得额的第一年开始连续计算)。
土地使用激励措施：交通工程和技术基础设施建设用地、绿化用地、水面用地、公共公园用地等租赁投资项目全期限免收全部土地租赁;高科技人力资源培训设施建设用地;专家、工人在高新区工作期间租赁住房项目实施用地;列入特别投资优惠领域清单的项目。
基础建设期间免征土地租赁，但自土地租赁决定书签发之日起不得超过3年。
项目属于投资激励项目清单中的，土地租赁豁免19年;不在清单中的高新技术园区基础设施建设和经营投资项目，可豁免15年。
进口税优惠：高新技术园区内建设项目的固定资产，包括国内不能生产的机器、设备、零部件、运输工具、建筑材料等进口货物免征关税(适用于新投资项目和扩建投资项目)高新技术园区投资项目生产所需进口的国内不能生产的原材料、耗材和零部件，自投产之日起5年内免征进口税。对专用机械、设备、零配件及用品免征进口税国内不能生产的、直接用于高新技术园区科技研究、技术孵化、科技创业孵化的专业科技文献、图书、报纸。
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(六) 越南10个最发达的工业园区
根据top10越南网的评选，越南最发展的10个工业园区如下：
1、南山-合岭都市工业区（Khu cng nghip th Nam Sn – Hp Lnh）
规模：800公顷
联系地址：北宁省桂武县桂武工业区B7号
2、协富工业区（Khu cng nghip Hip Phc）
规模：2000公顷，其中1期311公顷、2期597公顷，3期1000公顷(在建)
地址：胡志明市芽皮县龙泰乡
3、富义工业区（Khu cng nghip Phú Ngha）
规模：670公顷。
位置：河内市章美县春梅镇、祝山镇之间的6A号国道轴线上，距离河内市中心23公里、内排机场40公里、海防港120公里。
4、平川工业区（Khu cng nghip Bình Xuyên）
规模：982公顷。
地址：永福省平川县香更镇平川工业区
5、福东工业区（Khu cng nghip Bình Xuyên）
规模：2191.97公顷，位于西宁省3285公顷的综合区内。
地址：西宁省展鹏县、鹅油县
6、西贡-仁会工业区（Khu cng nghip Sài Gòn – Nhn Hi (SNP)）
规模：630公顷。
地址：位于平定省归仁市方梅半岛仁会经济区内
7、黎明春工业区（Khu cng nghip Lê Minh Xun）
规模：900公顷。
地址：胡志明市平政县新坚-平利乡
8、新造工业区（Khu cng nghip Tn To）
规模：443公顷，现有213家生产企业，提供了约24354个就业岗位。
地址：胡志明市平新郡新造坊1号国道
9、新富中工业区（Khu cng nghip Tn Phú Trung）
规模：590公顷。
地址：位于胡志明市古芝县新富中乡22号国道胡志明市-柬埔寨川亚项目中
10、Becamex平福工业区
Khu cng nghip Becamex Bình Phc
规模：1993公顷。
地址：平福省真诚县明城乡14号国道
(七) 企业投资项目为何应选择入驻工业园区?
优惠政策
除了中央给予的优惠政策外，各个工业园区管委会还会提供当地具体的优惠政策，例如减免营业所得税(例如：二免四减半、四免九减半)、进口机械设备关税和土地租金等。不同工业园区对投资企业适用的优惠政策会有所不同，一般来说，位于特困地区、困难地区和边远地区的工业园区的优惠政策相对更多。甚至一些特别贫困地区的工业用地年限最高可达70年(对外资)。
法律法规及规划要求
相关的法律法规，如越南投资法，对投资企业的准入行业、布局地点等做了相关规定。此外，越南工业园区严格执行规划，按照规划的功能进行招商引资。例如，如果某工业园区规划的功能为橡胶原料加工及相关配套产品生产加工，则工业园区管委会只允许相关行业的投资企业入园。如果有特殊情况(如投资企业的行业与园区规划不符)，需要先申请调整园区规划等。如果投资企业想在工业园区之外设厂，则需要先申请编立新的规划等，耗时费劲，获批的难度也很大。
园区的配套设施和产业链相对完善
越南工业园区配套的电力、供水、排污、道路等基础设施以及相关的产业链都相对比较完善，并且有现成的厂房可供使用。投资企业可以充分利用这些配套设施，尽快投入运营。
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